Vendi meu imóvel Rural – Como devo calcular o ganho de capital?

Primeiramente vamos entender o que é Ganho de Capital?

É quando determinado BEM (ou grupo de bens da mesma natureza) for vendido, doado ou transferido por valor superior ao preço de custo, ou seja, a diferença positiva do preço de venda, doação, transferência em relação ao custo é o Ganho de Capital.

Importante fazer uma observação sobre o tema em análise:

–  Os imóveis adquiridos até final do ano de 1996, a apuração do ganho de capital era feita da seguinte forma: considera-se o ganho de capital sendo a diferença entre o valor de aquisição e de alienação.

– Após esse período, ou seja, os imóveis adquiridos no início de 1997, o cálculo será realizado consoante com o art. 19, da Lei nº 9.393/96, conforme segue:

Art. 19. A partir do dia 1º de janeiro de 1997, para fins de apuração de ganho de capital, nos termos da legislação do imposto de renda, considera-se custo de aquisição e valor da venda do imóvel rural o VTN declarado, na forma do art. 8º, observado o disposto no art. 14, respectivamente, nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação.

Parágrafo único. Na apuração de ganho de capital correspondente a imóvel rural adquirido anteriormente à data a que se refere este artigo, será considerado custo de aquisição o valor constante da escritura pública, observado o disposto no art. 17 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995.

Adiante, apenas para complementar, vejamos o que o art. 17 da lei nº 9.249/95 preceitua:

Art. 17. Para os fins de apuração do ganho de capital, as pessoas físicas e as pessoas jurídicas não tributadas com base no lucro real observarão os seguintes procedimentos:

I – tratando-se de bens e direitos cuja aquisição tenha ocorrido até o final de 1995, o custo de aquisição poderá ser corrigido monetariamente até 31 de dezembro desse ano, tomando-se por base o valor da UFIR vigente em 1º de janeiro de 1996, não se lhe aplicando qualquer correção monetária a partir dessa data;

II – tratando-se de bens e direitos adquiridos após 31 de dezembro de 1995, ao custo de aquisição dos bens e direitos não será atribuída qualquer correção monetária.

Dessarte, os imóveis rurais adquiridos a partir do ano de 1997 terão como base, para apuração de ganho de capital sobre o imóvel rural, o VTN declarado e, ainda, de acordo com o dispositivo legal retrocitado, observar-se-á a forma do art. 8º e o disposto no art. 14, ambos da Lei nº 9.393/96, que aduz:

Art. 8º O contribuinte do ITR entregará, obrigatoriamente, em cada ano, o Documento de Informação e Apuração do ITR – DIAT, correspondente a cada imóvel, observadas data e condições fixadas pela Secretaria da Receita Federal.

• 1º O contribuinte declarará, no DIAT, o Valor da Terra Nua – VTN correspondente ao imóvel.
• 2º O VTN refletirá o preço de mercado de terras, apurado em 1º de janeiro do ano a que se referir o DIAT, e será considerado auto-avaliação da terra nua a preço de mercado.
• 3º O contribuinte cujo imóvel se enquadre nas hipóteses estabelecidas nos arts. 2º e 3º fica dispensado da apresentação do DIAT.

Art. 14. No caso de falta de entrega do DIAC ou do DIAT, bem como de subavaliação ou prestação de informações inexatas, incorretas ou fraudulentas, a Secretaria da Receita Federal procederá à determinação e ao lançamento de ofício do imposto, considerando informações sobre preços de terras, constantes de sistema a ser por ela instituído, e os dados de área total, área tributável e grau de utilização do imóvel, apurados em procedimentos de fiscalização.

• 1º As informações sobre preços de terra observarão os critérios estabelecidos no art. 12, § 1º, inciso II da Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, e considerarão levantamentos realizados pelas Secretarias de Agricultura das Unidades Federadas ou dos Municípios.
• 2º As multas cobradas em virtude do disposto neste artigo serão aquelas aplicáveis aos demais tributos federais.

Embora a Lei não cria tais situações, a Receita Federal reconhece ao menos 4 (quatro) formas de se fazer o cálculo dos imóveis rurais adquiridos após 1997, são elas:

1 – A pessoa adquiriu após o envio da DITR e vendeu após o envio do DITR;

2 – A pessoa adquirir e vender antes da entrega do DITR;

3 – A pessoa adquirir antes da entrega do DITR e vender após a entrega;

4 – Não ter entregue a DITR.

Em nossa opinião existe apenas uma maneira de se calcular, a criada pela Lei supra, sendo assim, cabe analisar o caso concreto e aplicar a Lei, ou, caso queira, umas das opções da Receita Federal.

No artigo abaixo explicamos com detalhes as opções dada pela Receita Federal, confira:

Calculando o ganho de capital Lucro Real, presumido e Simples nacional

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