Como declarar a compra e venda de imóveis no Imposto de Renda?

A venda de imóveis em 2021 teve alta de 12,8% em relação ao ano anterior, de acordo com dados divulgados em fevereiro pela Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção).

Uma parte desse volume de imóveis novos, financiados ou quitados, devem ser declarados no Imposto de Renda da Pessoa Física 2022, pelos contribuintes obrigados a entrega da declaração.

E historicamente, uma das dúvidas mais comuns do contribuinte é sobre como incluir um imóvel na declaração e qual a forma mais adequada de preencher as informações. Mas para a temporada de 2022, a Receita reorganizou a ficha de “Bens e Direitos”. 

A mudança incluiu uma série de novos códigos internos em cada grupo com o objetivo de sintetizar informações e facilitar a categorização dos bens. No caso dos Bens Imóveis pertencentes ao Grupo 1, há códigos para cada tipo de bem dessa natureza, como apartamento, casa, terreno, imóvel rural etc.

Segundo a consultor especializado em IR da IOB, Daniel de Paula, é preciso atenção no preenchimento da ficha. 

“A reorganização vai tornar as informações mais claras para o Fisco. Lembrando que o acréscimo patrimonial não justificado poderá resultar em questionamentos por parte do Fisco, inclusive ser tributável caso não consiga justifica-lo.

Por isso é preciso atenção e informar todos os bens e direitos, tanto os que já vinham sendo reportados em anos anteriores e que foram mantidos pelo contribuinte, quanto aqueles adquiridos, pormenorizando a sua forma de aquisição, financiamentos e empréstimos obtidos, etc. que ocorreram durante o ano”, afirma Daniel de Paula. 

Como declarar a compra de imóveis no Imposto de Renda? 

Imóveis adquiridos devem ser declarados no Imposto de Renda 2022 dos contribuintes obrigados a entrega da declaração.

Segundo as regras da Receita Federal, caso o contribuinte não tenha recebido durante o ano de 2021 rendimentos tributáveis sujeitos ao ajuste superiores a R$28.559,70, mas possua imóveis que ultrapassam o valor de R$300 mil (bens e direitos), situação em 31 de dezembro de 2021, o contribuinte também fica obrigado a apresentar a declaração de ajuste anual, mesmo dispensado das demais regras de obrigatoriedade.

No custo de aquisição dos bens imóveis, podem ser incluídas as taxas para sua aquisição como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), corretagem e até mesmo os juros do financiamento. 

A alteração no valor do imóvel somente deverá ser feita se houverem, por exemplo, ampliações ou reformas no período   com a apresentação dos comprovantes de pagamentos anexados junto ao imposto de renda.

Para tornar a declaração mais rápida você deve ter em mãos: a data de aquisição do bem; endereço completo, área total (em metros quadrados), nº inscrição no registro de imóveis (com a matrícula do imóvel e o nome do cartório).  

É preciso incluir a informação na ficha de “Bens e Direitos”, com o código específico, de acordo com a classificação descrita na escritura, seja casa, apartamento, terreno.

Na declaração também deverá conter a informação se o imóvel foi comprado ou doado no campo “Discriminação”, juntamente a data da compra ou da doação e o CNPJ ou CPF do vendedor ou doador.  

Importante informar também se está quitado ou financiado, se realizou reformas com a data e o valor da obra.

Como declarar imóveis financiados no Imposto de Renda?

No caso de imóveis financiados, que ainda não foram totalmente quitados até o final de 2021, o contribuinte deve declarar apenas o que efetivamente foi pago ao longo do ano, considerando o ITBI e as despesas cartorárias.

Ou seja, é preciso informar as parcelas que faltam para a quitação e qual a instituição financeira responsável por fornecer o financiamento, qual a taxa de juros, prazo total do contrato, valor pago de comissão ao corretor e o nome dos proprietários. 

Imóveis comprados no exterior devem ser declarados no Imposto de Renda?

Imóveis no exterior também devem ser declarados na aba “Bens e Direitos”, como os adquiridos no Brasil, identificando o país no campo “Localização”. A Receita Federal entende que o custo de aquisição do imóvel será aquele pelo qual ele foi comprado. 

E se os bens imobiliários forem adquiridos por mais de uma pessoa, eles precisarão ser declarados por todos os proprietários do imóvel. A quantia indicada na declaração precisa representar a parte que cada um possui do imóvel.  

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Como declarar a venda de um imóvel no Imposto de Renda 

Para declarar a venda do imóvel na declaração, o processo é um pouco diferente, pois envolve um outro aplicativo auxiliar da Receita Federal. Trata-se do GCAP 2021 (Programa de Apuração de Ganhos de Capital 2021), onde é preciso incluir dados sobre a operação financeira incluindo a forma de pagamento e valor de custo, além de quem adquiriu o bem e informações técnicas do imóvel. 

Vale ressaltar que ao vender o imóvel, a movimentação financeira pode acarretar na cobrança de 15% de Imposto de Renda, conhecida como ganho de capital.

Existem algumas isenções sobre o ganho de capital apurado, por exemplo: isenção da tributação, se o contribuinte vender um imóvel residencial e aplicar o produto da venda na compra de outro imóvel residencial em um prazo de até 180 dias.

Se a nova aquisição for de menor valor, a isenção será aplicada apenas em relação a parcela aplicada na aquisição. E ainda, as alíquotas do imposto de renda podem variar entre 15% (ganhos até R$ 5 milhões) a 22,5% (ganhos superiores a R$ 30 milhões). 

É importante lembrar ainda que o GCAP 2021 faz todos os cálculos do IR. Ao final ele deverá ser exportado para a Declaração de Ajuste Anual de 2022 ou importado para ela. 

Fonte: IOB

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